Rundschreiben

Anerkennung von Mietverträgen mit Angehörigen

Bei einem Mietvertrag mit einem Angehörigen wird häufig im Hinblick auf die verwandtschaftlichen Beziehungen eine geringere Miete vereinbart, als es bei einer Vermietung mit einem Fremden der Fall wäre. Prinzipiell ist dies steuerlich unschädlich, solange die sog. 50 %-Grenze eingehalten wird. Diese Grenze steht seit der neuen BFH-Rechtsprechung zu dieser Thematik jedoch auf wackligen Füßen. Jetzt hat das BMF mit Schreiben v. 29.7.2003 (IV C 3 - S 2253 - 73/03) bekannt gegeben, dass es die neue Rechtsprechung ab dem VZ 2004 anwenden wird.
Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken, d.h. die Kaltmiete zuzüglich der gezahlten Umlagen, mindestens 50 % der ortsüblichen Miete (= ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Zweiten Berechnungsverordnung umlagefähigen Kosten), können die auf diese Wohnung entfallenden Werbungskosten nach derzeitiger Gesetzeslage ( 21 Abs. 2 EStG; R 162 EStR 2001) in vollem Umfang abgezogen werden. Wer unter der 50 %-Grenze liegt, z.B. nur 40% der ortsüblichen Miete zuzüglich Umlage verlangt, darf hingegen auch nur 40% seiner Werbungskosten absetzen.
Dieses Steuersparmodell (,‚verbilligte Vermietung“ zu 50% oder sicherheitshalber etwas mehr), wird in der Praxis häufig angewandt In diesen Fällen wird es aber künftig öfter Schwierigkeiten mit dem Finanzamt geben, da der BFH die steuerrechtliche Behandlung einer verbilligten Vermietung neu konzipiert hat (Urteil v. 5.11.2002, IX R 48/01).
Der BFH vertritt in dieser Entscheidung die Auffassung, dass Verluste aus Vermietung und Verpachtung bei einer langfristigen verbilligten Vermietung, bei der die Miete mindestens 50% der ortsüblichen Marktmiete und mehr, aber weniger als 75% beträgt, die Einkunftserzielungsabsicht anhand einer Überschussprognose zu überprüfen ist:
  • Ist die Überschussprognose positiv, sind die mit der verbilligten Vermietung zusammenhängen den Werbungskosten in voller Höhe abziehbar.
  • Ist die Überschussprognose negativ, ist die Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen; nur die anteilig auf den entgeltlichen Teil entfallenden Werbungskosten sind abziehbar.
Auf der sicheren Seite ist, wer bei einer langfristigen Vermietung eine Vertragsmiete von mindestens 75% der ortsüblichen Miete einschließlich Umlagen verlangt. Dann ist die Wohnungsüberlassung als vollentgeltlich zu beurteilen mit der Folge, dass der Werbungskostenabzug zu 100% (und nicht nur zu 75%) gewährt wird. Denn bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit geht der BFH davon aus, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften. Davon ist prinzipiell auszugehen, solange der Mietzins nicht weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete beträgt.
Die Grundsätze der neuen BFH-Rechtsprechung wendet die Finanzverwaltung erst ab dem Veranlagungszeitraum 2004 an. Daraus ergeben sich folgende Konsequenzen:
  • Beträgt bei einer langfristigen verbilligten Vermietung die Miete zwar mindestens 50%, aber weniger als 75% der ortsüblichen Marktmiete und ist die Überschussprognose zur Erzielung der Einkunftserzielungsabsicht negativ, sollte der Mietzins ab 2004 auf mindestens 75% an gehoben werden, wenn man nicht Gefahr laufen will, eine Kappung der Werbungskosten hinnehmen zu müssen.
  • Ist die Überschussprognose in diesen Fällen positiv, besteht kein Handlungsbedarf; die Werbungskosten sind zu 100% abziehbar.
  • Entsprechendes gilt, wenn die Miete bisher schon mindestens 75% der ortsüblichen Miete beträgt; auch in diesem Fall sind die Werbungskosten voll abziehbar.
Eine positive Überschussprognose liegt vor, wenn über viele Jahre gerechnet, d.h. innerhalb des Prognosezeitraums, die Mieteinnahmen voraussichtlich höher sind als die Werbungskosten. Dies muss dem Finanzamt im Zweifel in einer „Totalüberschussrechnung“ vorgerechnet werden. Nach Ansicht des BFH sollte eine solche Totalüberschussrechnung bei geplanter langfristiger Vermietung 30 Jahre umfassen (BFH, Urteil v. 6.11.2001, IX R 97/00). Die Finanzverwaltung setzt sich jedoch darüber hin weg. Über 30 Jahre soll nur bei Ferienwohnungen gerechnet werden. Für alle anderen Gebäude und Wohnungen ist auf „das positive Gesamtergebnis der voraussichtlichen Vermögensnutzung durch den Steuerpflichtigen und seinen Gesamtrechtsnachfolger oder seinen voll unentgeltlichen Einzelrechtsnachfolger abzustellen“ und „grundsätzlich von einer tatsächlichen Nutzungsdauer von 100 Jahren auszugehen“ (BMF, Schreiben v. 23.7.1992 und v. 14.10.2002).